By Софія Коваль 
Санітарна зона це спеціальна буферна територія навколо промислових, сільськогосподарських чи інших об’єктів, які можуть негативно впливати на здоров’я людей і довкілля. Її офіційна назва в українському законодавстві — санітарно-захисна зона (СЗЗ).
Вона відокремлює джерела шкідливих викидів, шуму, вібрації чи випромінювань від житлових кварталів, шкіл, лікарень і місць відпочинку. Розміри залежать від класу небезпеки об’єкта і становлять від 50 до 1000 метрів і більше.
Коли поруч із житловим будинком з’являється завод, ферма чи котельня, виникає природне питання: наскільки далеко має бути небезпечне виробництво, щоб не шкодити людям. Саме на це питання відповідає санітарно-захисна зона. Вона працює як невидимий щит між джерелом впливу і місцями, де живуть, вчаться чи відпочивають люди.
У повсякденній мові часто кажуть просто «санітарна зона». Юридично ж точніше звучить «санітарно-захисна зона». Це не просто відстань на папері. Це територія з жорстким режимом використання, яку встановлюють і контролюють державні органи.
Що саме означає санітарно-захисна зона
Згідно зі статтею 114 Земельного кодексу України, санітарно-захисні зони створюють навколо об’єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвуку, електромагнітних хвиль, електричних полів чи іонізуючих випромінювань. Мета — відокремити такі об’єкти від територій житлової забудови.
На зовнішній межі зони концентрація забруднюючих речовин і рівні небезпечних факторів не повинні перевищувати державні медико-санітарні нормативи. Для курортно-рекреаційних територій вимоги ще суворіші — не більше 0,8 від норми.
Санітарно-захисна зона — це не просто порожня земля. Це захисний бар’єр, який має зменшити вплив шкідливих факторів до безпечного рівня ще до того, як вони досягнуть житлових будинків.
Ключові цифри
- Клас I небезпеки — від 1000 м (іноді до 1500–2000 м)
- Клас II — 500 м
- Клас III — 300 м
- Клас IV — 100 м
- Клас V — 50 м
- Озеленення зони: 40–60 % площі залежно від ширини
Класи небезпеки та як визначають розмір
Об’єкти поділяють на п’ять класів небезпеки відповідно до характеру впливу. Нормативні розміри закріплені в Державних санітарних правилах планування та забудови населених пунктів (ДСП 173-96). У січні 2026 року Міністерство охорони здоров’я внесло до них важливі зміни наказом № 40.
Клас I включає найнебезпечніші виробництва — хімічні комбінати з високотоксичними речовинами, деякі об’єкти видобутку руд. Тут зона може сягати кілометра і більше. Клас V — невеликі склади, майстерні чи об’єкти з мінімальним впливом, де достатньо 50 метрів.
Розмір встановлюють від джерела шкідливого впливу (труби, вентиляційні викиди, місця розвантаження, джерела шуму) до межі житлової чи прирівняної забудови. Прирівняними вважають ділянки шкіл, дитячих садків, лікарень, соціальних закладів, спортивних споруд, парків і скверів.
Міфи vs Реальність
Міф: Санітарна зона — це просто відстань, яку можна ігнорувати, якщо побудувати високий паркан.
Реальність: У межах зони заборонено зводити житло, школи, лікарні та будь-які об’єкти з постійним перебуванням людей. Порушення може призвести до зупинки будівництва або демонтажу.
Міф: Якщо підприємство працює давно, зона вже не потрібна.
Реальність: Навіть для діючих об’єктів розмір зони має підтверджуватися розрахунками. За потреби його можуть збільшити або зменшити.
Що можна і чого не можна робити в зоні
У санітарно-захисній зоні заборонено розміщувати житлові будинки, гуртожитки, дитячі заклади, школи, лікувальні установи, спортивні комплекси з місцями для глядачів і території відпочинку. Також не дозволяють вирощувати сільськогосподарські культури, які йдуть у їжу, якщо є ризик забруднення.
Дозволені об’єкти обмежені: адміністративні будівлі підприємства, склади (крім продовольчих), гаражі, пожежні депо, комунікації, деякі допоміжні споруди. Обов’язковою вимогою залишається озеленення — від 40 % для широких зон до 60 % для вузьких.
Для кого підходить / Не підходить
Підходить: промислові підприємства, які не можуть повністю усунути шкідливий вплив; органи місцевого самоврядування при плануванні територій; покупці ділянок, які хочуть перевірити обмеження перед купівлею.
Не підходить: як підстава для житлової забудови всередині зони; як формальність, яку можна «обійти» документами без реальних розрахунків.
Як встановлюють і коригують зону
Для нових об’єктів розмір визначають на етапі проєктування. Його підтверджують розрахунками за методикою ОНД-86 або лабораторними дослідженнями. Якщо нормативний розмір недостатній, підприємство зобов’язане зменшити викиди, змінити технологію або збільшити зону (але не більше ніж у три рази).
Для діючих об’єктів зону можна зменшити, якщо на межі житлової забудови рівні впливу стабільно відповідають нормативам. Рішення приймають після медико-санітарної регламентації. У 2026 році процедуру спростили і привели у відповідність до Закону «Про систему громадського здоров’я».
Важливе попередження
Купівля земельної ділянки без перевірки санітарно-захисних зон може обернутися втратою права на будівництво. Навіть якщо в кадастрі ділянка позначена як житлова, наявність СЗЗ може повністю заблокувати проєкт. Перевіряйте генеральний план населеного пункту, містобудівні умови та обмеження, а також актуальні дані Держпродспоживслужби.
Чим санітарно-захисна зона відрізняється від інших зон
Люди часто плутають кілька понять. Зона санітарної охорони стосується джерел питного водопостачання і має три пояси з різними обмеженнями. Охоронні зони встановлюють навколо ліній електропередач, газопроводів, водопроводів — їхня мета захистити саму інфраструктуру. Прибережні захисні смуги охороняють водойми.
Санітарно-захисна зона унікальна тим, що її головна функція — захист людей від впливу підприємства, а не навпаки.
Цікавий факт
Навіть невелика пекарня чи автомийка може мати санітарно-захисну зону 50 метрів. А потужний хімічний комбінат — понад два кілометри. Різниця в класі небезпеки повністю змінює можливості використання землі навколо.
За моїм досвідом роботи з документами на забудову, найчастіші проблеми виникають саме через невраховані санітарно-захисні зони. Люди купують ділянку, планують будинок, а потім дізнаються, що частина землі або вся вона потрапляє під обмеження. Перевірка на етапі вибору ділянки економить місяці часу і значні кошти.
Санітарна зона — це не бюрократична формальність. Це інструмент, який дозволяє промисловості існувати поруч із житлом без прямої шкоди для здоров’я людей. Правильно встановлена і дотримана зона робить міста безпечнішими і більш прогнозованими для розвитку.